Mängel / Mietkürzung

Frage gestellt am 2014-02-14 09:51:41.218
Frage gestellt von flaschengeist
Rechtsgebiet Mietrecht und Pachtrecht
Gebot 50 €
PLZ Gebiet 81
Aufrufe der Frage 6188

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frage besteht im Prinzip aus mehreren Fragen:

Ich bewohne eine 1-Zimmer-Wohnung, privat vermietet. Datum Einzug: 01.07.2008.Die Heizung knackt Tag und Nacht. Zum ersten Mal festgestellt habe ich dies im Winter 2008/2009. Ich habe meine Vermieterin darauf aufmerksam gemacht. Als im Frühjahr 2009 die Wartung durchgeführt wurde, kam der Wartungsmann bei mir vorbei. Leider galt hier der Vorführeffekt, die Heizung hat zu diesem Zeitpunkt keinen Mucks von sich gegeben. Er meinte, es könnte an den Ventilen liegen. Dazu benötige er einen Auftrag, um sich dies genauer anzusehen. Dieser Auftrag wurde von der Vermieterin nie erteilt.

Da ich in den folgenden Jahren im Aussendienst tätig und somit sehr wenig zu Hause war, hatte ich die Knackorgien nur stundenweise zu ertragen. Im Laufe der Jahre wurde der Mangel schlimmer und im Sommer 2013, genau gesagt im August, habe ich diesen Mangel nochmals schriftlich angezeigt und meiner Vermieterin eine angemessen Frist eingeräumt, um diesen Mangel zu beheben. Sie hat wie erwartet nicht darauf reagiert, sondern mir durch ihre Anwältin mitteilen lassen, dass dieser Mangel nicht existiert. Es läge nur daran, dass ich die Heizung nicht entlüfte und nicht alle Heizkörper richtig aufdrehe. Da ich selbst langjährig in der Immobranche tätig war, von Verwaltung bis Gebäudemanagement usw., kenne ich den Unterschied zwischen einer nicht entlüfteten Heizung und tatsächlichen Mängeln.

Ich bin aber nicht willens, diese Knackorgien weiterhin auszuhalten, denn die Heizung knackt auch in dem Raum, in dem ich schlafen muss. Da ich nur ein Zimmer habe, kann ich nirgendwo ausweichen, um ungestörten Schlaf zu bekommen.

Ich ziehe eine Mietminderung in Betracht. Meine Frage. In welcher Höhe kann ich in diesem Fall die Miete mindern? Kann ich diese überhaupt noch mindern, wo doch die Mängelanzeige einige Monate her ist. Und ist der Zeitraum bis zum nächsten Monatsersten noch ausreichend, um die Mietkürzung anzuzeigen?

Noch eine zweite Frage: Meine Vermieterin hat im Sommer 2013 auf Satellitenanlage umgestellt, allerdings nicht für mich. Sie wollte 150,- € sofort cash dafür haben. Gesamtpreis 660,- € bei drei Parteien in dem Haus. Eine Mieterhöhung entsprechend der 11%-Umlage interessiert sie nicht. Sie ist der Meinung, dass sie ihre Pflicht getan hat, da die Gemeinschaftsantenne noch auf dem Dach montiert ist und ich bis 30.11.2013 einen eingeschränkten Empfang hatte. Seit dem Tag gibt es keinen Fernsehempfang mehr. Ich konnte diesen Mangel nicht schriftlich anzeigen und sie zur Beseitigung auffordern, da meine Vermieterin im Krankenhaus und Reha war bis Ende Januar. Wenn sie, wie gewöhnllich, nicht auf die Mängelanzeige und Bitte um Überprüfung der Antenne reagiert, kann ich auch hier eine Mietkürzung vornehmen? Wenn ja, in welcher Höhe. Der Fernsehempfang bzw. die Anschlüsse waren seit Mietbeginn in der Wohnung und gehören m. M. nach zur Mietsache. Dazu noch eine Frage: Habe ich eine Möglichkeit, den Anschluss an die Satellitenschüssel einzuklagen?

Meine dritte Frage: Wenn Handwerker im Haus sind und Wasser absperren, werde ich grundsätzlich nicht informiert. Und wenn eine Info erfolgt, dann entweder hinterher oder direkt bei Beginn der Reparaturarbeiten. Muss der Vermieter den Mieter informieren, wenn diese Beeinträchtigungen eintreten und wenn ja, muss er dies tun, wenn der Termin mit dem Handwerker feststeht?

Abschließend noch die Info, dass meine Vermieterin nach Gründen sucht, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Mängel bzw. Schikane sind vielfältiger. Sämtliche Gründe wie Mietverzug, Lärmbelästigung meinerseits etc. greifen hier nicht. Sie sind einfach nicht existent.

Für eine baldige Antwort wäre ich dankbar.

  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle hat wie folgt geantwortet

Frage beantwortet am: 2014-02-14 11:05:00.114
Durchschnittliche Bewertung dieser Rechtsanwältin :

Sehr geehrter Ratsuchender, für die Vergangenheit werden Sie keine Mietminderung mehr durchsetzen können. Offenbar haben Sie seit Anfang 2009 den Mangel gekannt, aber den Mietzins weiter vorbehaltlos gezahlt. Dann wird es nicht möglich sein, für die Vergangenheit zu mindern. Aber für die Zukunft können Sie mindern, müssen aber die Vermieterin nachweis- und belegbar in einer angemessenen Frist (in der Regel 14 Tage) auffordern, den Mangel zu beseitigen. Danach kann die Miete gemindert werden, wobei die Rechtsprechung wegen der Besonderheit, dass Sie in dem Zimmer auch schlafen, teilweise bis zu 75% der Warmmiete annimmt (LG Mannheim. ZMR 1978, 84). Begründet wurde dieses damit, dass der ungestörte Schlaf sei für Erholung, Gesundheit und Wohlbefinden wichtig sei. Ob diese Höhe berechtigt ist, hängt aber immer von den Einzelheiten ab, also auch Lautstärke, Dauer etc. Da es offenbar nicht immer ist, sollten Sie also sehr maßvoll mindern und deutlich unterhalb des oben genannten Wertes bleiben. Eine genauere Einschätzung ist leider nicht möglich, da eben die Einzelheiten fehlen. Der fehlende Fernsehempfang ist ein Mangel. Dieser berechtigt zur Minderung von 10% der Warmmiete. Die Vermieterin ist nicht verpflichtet, Arbeiten anzukündigen, die nicht in der gemieteten Sache durchgeführt werden. Bei Unterbrechung der Wasserversorgung können Sie allenfalls eine Mietminderung von bis zu 5% vornehmen, was aber wieder von den Einzelheiten abhängt, also wie oft und wie lange es zu Störungen kommt und ob diese Störungen den vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich beeinträchtigen. Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle Damm 2 26135 Oldenburg Tel: 0441 / 26 7 26 Fax: 0441 / 26 8 92 E-Mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de WWW: www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php Blog: ra-bohle.blog.de/

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Der Fragesteller flaschengeist hat diese Antwort folgendermaßen bewertet:

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